Het verhaal. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft al jaren een heel kostbaar bezit: het is het bestand met namen en adressen van de kopers en verkopers van huizen. Iedere keer dat die twee elkaar vinden gaat de kassa rinkelen….
Aanwijzing 1: ‘Alles is er op gericht om het de huizenzoeker zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Als ik het niet doe, doet een ander het wel. Het kan in conflict zijn met het kortetermijnbelang van de makelaar of de verkoper. Dan maar een conflict.’ Aldus Marque Joosten, tot voor kort directeur van de huizensite Funda, in een interview dat ik hem eind vorig jaar afnam.
Aanwijzing 2: het jaarverslag 2006 (pdf) van Funda N.V. Op de omslag een foto van spoorlijnen die bij elkaar komen en ook weer van elkaar afscheid nemen. Het motto van het jaarverslag: ‘Different Destinations’.
Feit: eind februari wordt de driehoofdige directie van Funda ontslagen, vanwege een meningsverschil over het te voeren beleid. De commissarissen zijn de beulen, tot deze rol werden ze gedwongen door hun leden.
Toen het internet zijn intrede deed speelde de NVM eerst nog kiekeboe, maar al snel moest het bestand ‘online’, alleen voor de leden van de NVM, maar dat model was onhoudbaar. In 2000 werd Funda opgericht door de NVM, in de vorm van een Naamloze Vennootschap omdat een snelle beursgang niet werd uitgesloten. Op Funda werden alle te koop staande huizen gepubliceerd, althans voor zover de verkoop werd begeleid door een NVM-makelaar. Aanvankelijk was er een vertraging van enkele dagen; de makelaars speelden elkaar onderling de huizen toe voordat ze aan het grote publiek werden aangeboden. Met als gevolg dat de vette kluiven binnen de familie werden gehouden.
De directie van Funda zag echter in dat de belangen van de huizensite niet altijd dezelfden hoefden te zijn als die van de makelaars. De klant werd centraal gesteld. In zijn eenvoud een logische gedachte. En waarom komt iemand naar Funda? Omdat hij een huis wil kopen of verkopen. De drieletterige afkorting NVM speelt daarbij geen enkele rol. Natuurlijk is het makkelijk als iemand je deskundig begeleidt, natuurlijk ben je bereid zo iemand te betalen, en dat kan best een makelaar van de NVM zijn. Als het maar een kundige makelaar is. Maar het moet niet omgedraaid worden: als Funda de belangrijkste reden wordt om NVM-makelaar te worden is er iets aan de hand. Dan moet je eens kritisch gaan kijken naar de manier waarop er geld wordt verdiend.
Iedereen die in het bezit is van gouden informatie-eieren zou zo langzamerhand maar eens wakker moeten zijn. Het internet is een verzameling van hele grote zwermen eksters, die allemaal op zoek zijn naar die eieren. De zwerm die bereid is het slimst de informatie te presenteren aan de goegemeente krijgt de meeste klanten, zo simpel zijn de spelregels.
Toen de directie van Funda in staat bleek te zijn de taal der straatvechters te spreken, ontstond er verwarring bij de NVM. ‘Thou shall leave’, zo sprak men tot het drietal. De damasten gordijnen gingen weer dicht, de bigband zette in, en zo zag of hoorde niemand dat er overal huizensites als paddestoelen in een herfstgrond verrezen.
Slaap kindje slaap, daar buiten loopt niet één schaap, maar wel honderden.
Deze column is eveneens gepubliceerd in Het Financieele Dagblad.
nico 
JohnT 
Remy Steijger 
Jos Govaart 
Joeri Casteleyn 
Mooi stuk!
Haha, die NVM toch!
Kan iemand mij trouwens eens uitleggen wat überhaupt de toegevoegde waarde van een makelaar tegenwoordig is? Volgens mij zijn ze ooit vooral begonnen omdat zij het beste overzicht over de markt hadden (aanbod, prijzen).
Volgens de wetten van de zoekmachine neemt de waarde van die machine toe als je er ‘alles’ op hebt staan, dus in dit geval ook huizen van niet-NVM-makelaars. Dan heb je een de facto informatiemonopolie en haalt de concurrentie je nooit meer in (voorlopig). Zo ging dat bij Google, zo zou het moeten gaan bij Funda. Maar daar dachten de NVM-makelaars anders over. Het zou leuk zijn als er eens eentje wilde uitleggen wat ze ermee denken te winnen door de concurrenten van Funda alle kans te geven…..
Laten we eerlijk zijn: De jongens die vroeger met een grote bek in de kroeg zaten en niks op school deden waren de prototype makelaars. Toen ze een jaar of 23 werden werden ze wakker en gingen in een avond uurtjes een NVM diploma halen. Huizen verkopen zichzelf en was voor de komst internet gewoon een kwestie van “dozen schuiven” Er werden dubbele provisies gevangen zowel aan de verkopende en aankopende kant. Toen Funda kwam nam niemand meer een aankopende makelaar in de hand. Als nu betaalde plaatsing word doorgevoerd (wat Makelaarsland ook al doet) is de rol als verkopende makelaar ook uitgespeeld. Persoonlijk denk ik dat de rol van financieel advieseur en makelaar weleens 1 functie kan gaan worden. Als de financiele adviseur ook de aan en verkoop van je woning begeleid kan hij een hogere provisie krijgen. Ik ben benieuwd.
Goed artikel Joost. Bijzonder om te zien hoe er iedere keer weinig geleerd wordt van wat anderen eerder is overkomen. Na de dagbladuitgevers, de muziekuitgevers, de reisbranche, de consumentenbond etc etc nu ook de NVM uit de bocht. Ik geniet nu al van de concurrentie, maar als je de verhuizende consument echt centraal stelt dan is er nog veel meer mogelijk. Het wordt vast een boeiend jaar. Dus een met beide Joosten.
@ Jonathan: Interessante stelling: rollen van makelaar en financieel adviseur die samensmelten. Gat in de markt?
Misschien ben ik te jong (ik koop voorlopig geen huis), of te dom, maar ik snap de clou nog niet helemaal. Waar zijn 1 en 2 aanwijzingen voor?
Dat het vreemd is om je drie directeuren te ontslaan, sure, maar wat gaan de commissarissen straks anders (verkeerd) doen, wordt de site gesloten of betaald? Ik heb de PDF even bekeken, maar ook daar werd ik niet veel wijzer van.
Wie maakt me wijzer?
Yme had een voor mij iets toegankelijker artikel, met ideeën hoe Funda het beter zou kunnen (gaan) doen:
http://www.yme.nl/ymerce/2007/02/27/moet-funda-open/
Deze recente vergelijking tussen huizensites kwam ik recentelijk tegen: http://www.eigenhuis.nl/NR/rdonlyres/469D9992-5326-4FC0-B7F3-D57D1010EAA0/0/EHM0706_huizensites_0611.pdf
Wellicht biedt dit nog verdere achtergrondinfo om een goede discussie te voeren.